Zakaz parkowania poza miejscami prywatnymi może być niezgodny z prawem – wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie.

Wspólnota mieszkaniowa ustanawiając zakaz parkowania poza miejscami prywatnymi może dopuszczać się złamania prawa - wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie.

Na terenie wspólnoty mieszkaniowej od początku ustanowionych zostało 17 miejsc parkingowych jako przeznaczonych do wyłącznego użytku przez osoby, które zapłaciły za nie przy zawieraniu umów odrębnej własności lokali. Osoby, które nie były zdecydowanie na zakup prywatnego miejsca parkingowego oświadczały w akcie notarialnym, iż nie będą z takich miejsc korzystać. Następnie została wydana uchwała, która zakazywała parkowania na terenie wspólnoty poza wyznaczonymi miejscami prywatnymi. Taka uchwała nie spodobała się części mieszkańców, którzy zaskarżyli ją wnosząc pozew do sądu, domagając się jej uchylenia.

Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 19 września 2016 roku w sprawie o sygnaturze akt I C 20/16 uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, a swoje rozstrzygnięcie uzasadnił w sposób następujący: „Zasadny natomiast okazał się zarzut niezgodności uchwały z art. 12 ust. 1 u.w.l. W myśl powołanego przepisu prawa, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Na wstępie zaznaczyć należy, że – wbrew twierdzniom strony pozwanej – zawarte w umowach wyodrębnienia własności lokali postanowienia umowy o podział do używania nieruchomości wspólnej, ograniczają się jedynie do wyznaczenie 17 części nieruchomości wspólnej przeznaczonych do wyłącznego używania wskazanych w umowie osób. Umowa ta daje zatem wskazanym w niej osobom gwarancję korzystania z przewidzianych w niej miejsc parkingowych z wyłączeniem pozostałych mieszkańców we wspólnocie. Z tej umowy o podział do używania nie wynika jednak, że wyklucza ona zarazem dopuszczalność parkowania samochodów na pozostałych częściach nieruchomości wspólnej. Takiemu rozumieniu umowy stoi na przeszkodzie jej dosłowna treść: „ …dokonują podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w części obejmującej te miejsca postojowe w ten sposób, że strona kupująca i każdoczesny właściciel przedmiotowego lokalu nr (...) – nie będzie miała prawa do korzystania z tychże siedemnastu miejsc postojowych , a korzystać z tych miejsc postojowych będą osoby samodzielnie wskazane przez sprzedającą spółkę.”. Takie sformułowanie jednoznacznie wskazuje, że przedmiotem podziału do używania miała być wyłącznie część nieruchomości wspólnej obejmując 17 wyznaczonych miejsc parkingowych a nie cała nieruchomość wspólna. Nie ma również w postanowieniu umownym jakiejkolwiek wzmianki o tym, że osoby nie posiadające tych miejsc mają doznawać jakichkolwiek ograniczeń w parkowaniu poza tymi wyznaczonymi siedemnastoma miejscami. Na preferowane przez stronę pozwaną rozumienie tego postanowienia nie pozwalają również okoliczności zawarcia tej umowy. Z ustalonego stanu faktycznego nie wynika aby poza treścią aktu notarialnego pomiędzy właścicielami lokali zostało zawarte porozumienie przewidujące wykluczenie korzystania z pozostałych części nieruchomości jako miejsc parkingowych, a przeciwko istnieniu takiemu, chociażby konkludentnemu porozumieniu, przemawia ustalona w sprawie okoliczność, że od samego początku na terenie wspólnoty były parkowane samochody poza 17 miejscami wskazanymi w umowie o podział do używania. Wskutek podjęcia zaskarżonej uchwały dochodzi do natomiast do wyłączenia dopuszczalności parkowania poza wyznaczonymi w umowie o podział do używania 17 miejscami, a zatem do istotnego ograniczenia zakresu współkorzystania z nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali. Jak już wyżej była mowa ustawa o własności lokali daje kompetencję zebraniu właścicieli do podjęcia większością głosów uchwały określającej sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Wszelako kompetencja ta nie może być wykonywana w sposób arbitralny, lecz jej wykonywanie winno prowadzić do pogodzenia – w takim stopniu a jakim to jest możliwe – niezgodnych interesów właścicieli nieruchomości. Wykroczenie uchwałą poza te granice należy oceniać w kategoriach naruszenia interesów właściciela lokalu. Taka właśnie sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że na terenie nieruchomości wspólnej istnieją faktyczne możliwości parkowania większej liczby samochodów aniżeli 17. Możliwość pozostawienia samochodu blisko domu i na terenie ogrodzonym niewątpliwie leży w żywotnym interesie właściciela lokalu w nieruchomości, chociażby nie nabył on przy zakupie miejsca w garażu albo jednego z wyznaczonych 17 miejsc. Taki też sposób wykorzystywania nieruchomości wspólnej miał miejsce od jej powstania, a przeprowadzone postępowanie dowodowe nie wykazało aby wskutek takiego postępowania doszło do zagrożenia bezpieczeństwa czy choćby ograniczenia dogodności korzystania z nieruchomości wspólnej. Parkujące poza wyznaczonymi miejscami samochody nie blokowały przejścia ani przejazdu. Strona pozwana nie wykazała, ażeby powzięta uchwała służyła zapewnieniu przejezdności dróg, zachowaniu bezpieczeństwa czy estetyki nieruchomości wspólnej. Podnoszone w zeznaniach świadków okoliczności, iż parkujące poza 17 wyznaczonymi miejscami samochody nie pozwalają na mijanie się dwóch samochodów jadących z naprzeciwka albo nie pozwalają na grę dzieci w piłkę w ocenie sądu nie przeważają nad interesem właścicieli lokali parkujących samochody poza 17 wyznaczonymi miejscami w zapewnieniu sobie wygodnego i bezpiecznego miejsca do pozostawienia samochodu. Zaskarżona uchwała nie służy również w żaden sposób zabezpieczeniu godnych ochrony interesów osób uprawnionych do korzystania z wyznaczonych 17 miejsc. Nawet w braku tej uchwały osoby te posiadają z mocy umowy podział do używania wyłączność na korzystanie z przysługujących im miejsc. Właściciele lokali co do zasady posiadają kompetencję do określenia uchwałą sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym do wprowadzenia w tym przedmiocie ograniczeń. Jednakże ograniczenia te muszą znajdować silne uzasadnienie, w realiach niniejszej sprawy - równoważące interes właścicieli chcących parkować samochody poza 17 miejscami wyznaczonymi umową. Takiego silnego uzasadnienia dla wprowadzenia ograniczeń wynikających z zaskarżonej uchwały sąd się nie dopatrzył. Zatem ocenić należało, że zaskarżona uchwała istotnie ogranicza prawa powodów do współkorzystania z nieruchomości wspólnej a ponieważ czyni to bez istotnego i ważnego uzasadnienia narusza interesy powodów co uzasadnia jej uchylenie.”

Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 19 września 2016 roku w sprawie o sygnaturze akt I C 20/16